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Ein Insolvenzverwalter kann vom Gläubiger die Löschung einer auf dem Schuldnergrundstück eingetragenen nachrangigen Zwangssicherungshypothek verlangen, wenn der Gläubiger aufgrund der vorrangigen wertausschöpfenden Belastung des Grundstücks offensichtlich nicht mit einer auch nur teilweisen Befriedigung rechnen kann und nur durch die Löschungsbewilligung eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Schuldnergrundstücks im Insolvenzverfahren möglich ist.

OLG Nürnberg, Urteil vom 19. November 2013 – 4 U 994/13

Die Verwertung von grundpfandrechtlich belasteten Grundstücken wird in der Praxis häufig dadurch erschwert, dass Gläubiger von nachrangigen und offensichtlich wertlosen Grundpfandrechten die Löschung ihrer Grundpfandrechte verweigern. Über das Schicksal eines solchen auch als „Schornsteinhypothek" bezeichneten Grundpfandrechts hatte das OLG Nürnberg in einer aktuellen Entscheidung zu befinden. Dort hatte ein Gläubiger eines Insolvenzschuldners vor Insolvenzeröffnung und außerhalb der insolvenzrechtlichen Rückschlagsperre eine Zwangssicherungshypothek auf dem Grundstück des Insolvenzschuldners erwirkt. Diese Zwangssicherungshypothek ging jedoch anderen Grundpfandrechten im Rang nach, so dass im Falle einer Zwangsversteigerung selbst bei einem weit über dem Verkehrswert liegenden Erlös keine auch nur teilweise Befriedigung des Gläubigers der Zwangssicherungshypothek zu erwarten war. Dennoch weigerte sich dieser Gläubiger, zum Zwecke einer freihändigen Verwertung des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter, eine Löschungsbewilligung für sein Recht abzugeben. Eine Verwertung des Grundstücks durch eine vom Insolvenzverwalter eingeleitete Zwangsversteigerung kam nicht in Betracht, da aufgrund der vorrangigen Belastungen ein sinnvoller Versteigerungserlös nicht zu erwarten war.

Das OLG Nürnberg sprach nun dem Insolvenzverwalter einen entsprechenden Löschungsanspruch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben zu. Es leitete diesen Anspruch aus einer gesetzlichen Sonderbeziehung her, welche sich aus dem Vollstreckungszugriff durch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ergibt. Die Verweigerung der Löschung durch den Gläubiger der Zwangssicherungshypothek sah das OLG Nürnberg in diesem Fall als rechtsmissbräuchlich an, da die Zwangssicherungshypothek offensichtlich wertlos war und die Verweigerung der Löschung der wertlosen Sicherung einer wirtschaftlich sinnvollen Verwertung des Sicherungsguts im Wege stand.

Anmerkung: Mit dem Urteil des OLG Nürnberg liegt erstmalig eine Entscheidung vor, die gegen einen Gläubiger einer zwangsweise erwirkten Schornsteinhypothek einen Löschungsanspruch ausspricht. In der Vergangenheit wurde bereits von einigen Gerichten in Ausnahmefällen ein solcher Löschungsanspruch bei vertraglich begründeten Grundpfandrechten aus dem durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnis hergeleitet. Welche genauen Grenzen für die Beurteilung der wertmäßigen Überbelastung des Grundstücks heranzuziehen sind, kann der bisherigen Rechtsprechung noch nicht entnommen werden. Es gilt jedoch zu beachten, dass der Löschungsanspruch ausschließlich dem Grundstückseigentümer, und nicht den vorrangigen Grundpfandrechtsgläubigern zusteht. Die in der Praxis übliche Abtretung der Rückgewähransprüche hilft hierbei nicht weiter, da sich diese lediglich auf gleich- oder vorrangige Grundpfandrechte bezieht.