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Zahlt der Insolvenzverwalter aus dem Erlös des Verkaufs eines zur Masse gehörenden Grundstücks einen Betrag an einen nachrangigen Grundpfandgläubiger, dessen Recht in der Zwangsvollstreckung offensichtlich wertlos wäre, um dessen Bedingung für die Löschungsbewilligung zu erfüllen, ist weder eine entsprechende Vereinbarung noch die Zahlung selbst insolvenzzweckwidrig, wenn der Betrag ausschließlich zu Lasten eines damit einverstandenen Grundpfandrechtsgläubigers geht.

BGH, Urteil vom 20. März 2014 – IX ZR 80/13

In unserem Newsletter 01/2014 hatten wir Ihnen eine Entscheidung des OLG Nürnberg vorgestellt, welche sich mit der Frage auseinander zu setzen hatte, inwieweit ein Insolvenzverwalter einen Löschungsanspruch gegenüber nachrangigen Grundpfandgläubigern, deren Grundpfandrechte wertlos sind, geltend machen kann. Ausgangspunkt der Diskussion zu diesen sog. Schornsteinhypotheken war eine Entscheidung aus dem Jahr 2008, in welcher der BGH Lästigkeitsprämien des Insolvenzverwalters an Inhaber von Schornsteinhypotheken im Rahmen einer freihändigen Grundstücksveräußerung als unwirksam eingestuft hat. In dem der aktuellen Entscheidung zugrunde liegenden Fall erhielt der Inhaber einer Schornsteinhypothek im Zuge einer freihändigen Grundstücksveräußerung und Lastenfreistellung zwar ebenfalls eine Lästigkeitsprämie. Diese wurde jedoch nicht unmittelbar aus dem der Insolvenzmasse zufließenden Kaufpreisanteil, sondern mittels Vereinbarung mit einem vorrangigen Grundpfandgläubiger aus dessen Kaufpreisanteil bezahlt. Für diesen Fall sieht der BGH in Abgrenzung zu seiner Entscheidung aus dem Jahr 2008 keine Beeinträchtigung der Insolvenzmasse, weswegen eine derartige Zahlungsvereinbarung nicht unwirksam sei.

Anmerkung: Die Entscheidung lässt nach wie vor offen, ob in eindeutigen Fällen der Wertlosigkeit einer Schornsteinhypothek ein unmittelbarer Löschungsanspruch gegenüber dem Inhaber der Schornsteinhypothek besteht. Klar ist hingegen, dass dem Inhaber einer Schornsteinhypothek kein Anspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter auf Zahlung einer Lästigkeitsprämie aus dem Kaufpreisanteil der Insolvenzmasse zusteht. Sollte kein vorrangiger Grundpfandgläubiger zur Zahlung der Lästigkeitsprämie aus seinem Kaufpreisanteil bereit sein, so kann sich der Inhaber der Schornsteinhypothek schadensersatzpflichtig machen, wenn wegen seiner verweigerten Lastenfreistellung die freihändige Veräußerung des belasteten Grundstücks scheitert.