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Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Sicherungsnehmers enthaltene Klausel, die den auf Rückgewähr der Grundschuld gerichteten Anspruch des Sicherungsgebers auf die Löschung des Grundpfandrechts beschränkt, hält der richterlichen Inhaltskontrolle jedenfalls dann nicht stand, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der Sicherungsgeber im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.

BGH, Urteil vom 18. Juli 2014 – V ZR 178/13

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken zur Grundschuldbestellung enthalten in der Praxis häufig eine Beschränkung des Grundschuldrückgewähranspruchs des Kunden. Der Grundschuldrückgewähranspruch entsteht mit dem Wegfall des Sicherungszwecks. Er verschafft dem Kunden, welcher der Bank zur Sicherheit eine Grundschuld bestellt hat, ein Wahlrecht zwischen Rückabtretung und Löschung der Grundschuld. Die Banken beschränken dieses Wahlrecht auf die Löschung der Grundschuld. So hat der Sicherungsgeber keine Möglichkeit, die nicht valutierte Grundschuld rangwahrend zu verwerten, falls er nicht mehr Eigentümer des Grundstücks ist. Diese Beschränkung war umstritten und wurde vom BGH bereits für unwirksam erklärt, soweit sie auch für den Fall gilt, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zwangsversteigerung gewechselt hat.

Der BGH hat die Wirksamkeit solcher Beschränkungen nun auch für den Fall abgesprochen, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Grundstückseigentum auf andere Weise gewechselt hat. Im entschiedenen Fall hatte ein GbR-Gesellschafter zur Sicherung eines an ihn ausgereichten Darlehens an einem Grundstück der GbR eine Grundschuld bestellt. Nach seinem Ausscheiden aus der GbR nahm ihn die Bank auf Rückzahlung des Darlehens in Anspruch. Dem Rückzahlungsanspruch hielt der Gesellschafter seinen Anspruch auf Rückabtretung der Grundschuld entgegen. Diesen konnte die Bank jedoch nicht mehr erfüllen, da sie die Grundschuld bereits an eine andere Bank abgetreten hatte.

Anmerkung: Die Entscheidung hat Bedeutung für die Fälle, in denen der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt des Darlehensrückzahlungsverlangens der Bank nicht mehr Eigentümer des belasteten Grundstücks ist. Denn in diesem Fall verschafft ihm eine Rückabtretung der Grundschuld unter Umständen einen verwertbaren Vermögenswert, sofern ihm noch Ansprüche gegen den aktuellen Grundstückseigentümer zustehen (z.B. Regressansprüche). Die Grundschuldsicherungsvereinbarungen der Banken werden daher zukünftig auf die zulässige Beschränkung des Wahlrechts zu prüfen sein. Sie müssen die Beschränkung ausdrücklich für alle Fälle des Eigentumswechsels ausnehmen, da sie ansonsten unwirksam sind.