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Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter nach Insolvenzeröffnung fort, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung dem Vermieterpfandrecht unterliegender Gegenstände mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die vor Verfahrenseröffnung als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen.

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2014 – IX ZR 69/14

Der für das Insolvenzrecht zuständige IX. Senat des BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter mit seinen Mieten in erheblichen Rückstand geraten und anschließend in Insolvenz gefallen war. Der Insolvenzverwalter nutzte die Mietsache nach Insolvenzeröffnung weiter, sodass die ab Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu berichtigen waren. Diese Mieten zahlte der Insolvenzverwalter jedoch nicht. Der Vermieter machte wegen sämtlicher Mietrückstände von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Nach § 166 InsO war ausschließlich der Insolvenzverwalter zur Verwertung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände berechtigt. Dem Vermieter stand am Verwertungserlös jedoch ein Absonderungsrecht zu. Nach der Verwertung kehrte der Insolvenzverwalter den Verwertungserlös an den Vermieter mit der Tilgungsbestimmung aus, dass der unzureichende Erlös vorrangig auf die nach Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten, und erst danach auf die vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten anzurechnen sei. Der Vermieter verlangte vom Insolvenzverwalter die Zahlung der nach Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten, da der Verwertungserlös nach der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge vorrangig auf die ältesten Mietrückstände zu verrechnen sei. Der BGH gab dem Vermieter Recht, da der Insolvenzverwalter nicht befugt sei, bei der Verwertung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände von der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge abzuweichen. Dies sei nur bei einer freiwilligen Leistung möglich. Das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters sei jedoch lediglich die Verwirklichung des dem Vermieter zustehenden gesetzlichen Pfandrechts. Aus diesem Grund waren die Verwertungserlöse vorrangig auf die Mietrückstände vor Insolvenzeröffnung anzurechnen und die verbleibenden Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu begleichen.

Anmerkung: Die Entscheidung klärt die in der OLG-Rechtsprechung bislang unterschiedlich bewertete Frage, ob sich der Insolvenzverwalter bei der Verwertung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände durch eine abweichende Tilgungsbestimmung seiner Masseverbindlichkeiten für die nach Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten „entledigen“ kann, klar zugunsten des Vermieters. Der Vermieter erhält daher bei der Verwertung vorrangig seine Insolvenzforderungen aus dem Vermieterpfandrecht befriedigt, mit denen er sonst ausfallen würde.