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Wird nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bis zur Zahlung des Meistgebots durch den Ersteher auf Antrag des Gläubigers die gerichtliche Verwaltung angeordnet, steht dem Verwalter ein Vergütungsanspruch nur gegen den Ersteher und nicht auch gegen den Gläubiger zu.

BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 – IX ZR 172/14

Im Zwangsversteigerungsverfahren hat der Gläubiger die Möglichkeit, nach Erteilung des Zuschlags bis zur Bezahlung des Bargebots durch den Ersteher die gerichtliche Verwaltung nach § 94 ZVG zu beantragen. Damit sollen nachteilige Verfügungen des Erstehers über den versteigerten Grundbesitz verhindert und der Gläubiger bis zur Bezahlung des Bargebots gesichert werden. In dem vom BGH aktuell entschiedenen Fall wurde eine solche gerichtliche Verwaltung auf Antrag des Gläubigers angeordnet. Die Verwaltung des Grundstücks blieb jedoch ertraglos. Den vom Gericht angeforderten Kostenvorschuss zahlte der Gläubiger nicht ein. Nach Bezahlung des Bargebots wurde die gerichtliche Verwaltung aufgehoben. Da keine entnahmefähigen Mieterlöse vorhanden waren, verlangte der vom Gericht bestellte Verwalter seine Vergütung direkt vom Gläubiger. Der BGH wies einen solchen Vergütungsanspruch jedoch zurück. Anders als bei der regulären Zwangsverwaltung fehlt es nach Ansicht des BGH bei der gerichtlichen Verwaltung nach § 94 ZVG an einer Anspruchsgrundlage. In der regulären Zwangsverwaltung hat der BGH eine Ausfallhaftung des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers für die Vergütung des Zwangsverwalters angenommen. Danach haftet der Gläubiger für die festgesetzte Vergütung, soweit die Zwangsverwaltungsmasse hierfür nicht ausreicht. Die gerichtliche Verwaltung im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt jedoch für Rechnung des Erstehers, weswegen keine Vergütungsansprüche des Verwalters gegen den Gläubiger entstehen können. Auch aus dem gerichtlich angeordneten Kostenvorschuss kann der Verwalter keinen Anspruch gegen den Gläubiger herleiten. Ein Vergütungsanspruch besteht daher ausschließlich gegen den Ersteher, welcher durch rechtzeitige Zahlung des Bargebots die gerichtliche Verwaltung beenden kann.

Anmerkung: Der bestellte Verwalter kann seine Vergütungsansprüche bei ertraglosen Grundstücken nur durch Anforderung eines Kostenvorschusses sichern. Bei Nichteinzahlung des Vorschusses kann er die Aufnahme seiner Tätigkeit ablehnen. Eine Haftung des Gläubigers aus einer gerichtlichen Vorschussanforderung besteht dabei nicht. In der Praxis kann daher eine gerichtliche Verwaltung leer laufen, wenn weder der Gläubiger noch der Ersteher einen Kostenvorschuss leisten.