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Ein durch eine Zwangssicherungshypothek nachrangig gesicherter Gläubiger, dessen Recht bei einer Verwertung des Grundstücks wegen dessen wertausschöpfender Belastung durch im Rang vorgehende Rechte keinen Anteil am Erlös erwarten lässt, ist nicht verpflichtet, im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Grundstückseigentümers zugunsten der vom Insolvenzverwalter beabsichtigten freihändigen lastenfreien Veräußerung des Grundstücks die Löschung seines Sicherungsrechts zu bewilligen.

BGH, Urteil vom 30. April 2015 – IX ZR 301/13

Nachrangige und wertlose Grundpfandrechte (sog. Schornsteinhypotheken) beschäftigen seit Jahren immer wieder die Rechtsprechung. Das OLG Nürnberg (vgl. Newsletter 01/2014) hatte in einer Entscheidung im Jahr 2013 erstmals einen Löschungsanspruch gegen einen Gläubiger einer wertlosen Zwangssicherungshypothek gewährt, wenn andernfalls eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter nicht möglich ist. Diese Entscheidung hat der BGH mit seinem aktuellen Urteil aufgehoben und die auf Löschung der wertlosen Zwangssicherungshypothek gerichtete Klage abgewiesen. Anders als das OLG Nürnberg lehnt der BGH einen Anspruch auf Löschung einer wertlosen Zwangssicherungshypothek ab. Der BGH bestätigt zwar die Auffassung, dass der Grundsatz von Treu und Glauben auch im Zwangsvollstreckungsrecht gelte und Sorgfaltspflichten gegenüber dem anderen Teil begründe. Die Aufgabe eines im Wege der Zwangsvollstreckung erworbenen Sicherungsrechts allein aus Gründen wirtschaftlicher Zweckmäßigkeit oder Billigkeit begründe die Sorgfaltsplicht jedoch nicht. Nur im Falle der rechtsmissbräuchlichen Ausübung des Vollstreckungszugriffs zu funktionsfremden Zwecken sei ein Festhalten am erlangten Sicherungsrecht unzulässig. Eine rechtsmissbräuchliche Ausübung ergibt sich nach Ansicht des BGH jedoch nicht allein daraus, dass der Gläubiger auf seiner wertlosen Zwangssicherungshypothek beharrt und damit eine Veräußerung des Grundstücks erschwert. Dies gelte selbst dann, wenn der Gläubiger lediglich die Zahlung einer Lästigkeitsprämie zulasten des Erlöses vorrangiger Grundpfandgläubiger erstrebt. Denn für diesen Fall hat der BGH im Jahr 2014 entschieden (vgl. Newsletter 04/2014), dass die Zahlung einer Lästigkeitsprämie wirksam sei.

Anmerkung: Nach dieser Entscheidung des BGH dürften Löschungsansprüche gegenüber Schornsteinhypotheken, welche im Wege der Zwangsvollstreckung erlangt worden sind, regelmäßig ausscheiden. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH jedoch die Frage, inwieweit sich in besonderen Fällen ein Löschungsanspruch gegen durch nachrangig rechtsgeschäftlich bestellte Grundpfandrechte besicherte Gläubiger ergeben kann. Hierzu haben einige Instanzgerichte bisher einen aus der sicherungsvertraglichen Sonderbeziehung hergeleiteten Löschungsanspruch gewährt, wenn nur durch Löschung des nachrangigen und wertlosen Grundpfandrechts eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Grundstücks möglich ist.