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Auch so genannte Bauträger können Objekte im Rahmen einer umsatzsteuerlich nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen übertragen, wenn eine angemessene Nachhaltigkeit der Vermietung gegeben ist. Die erkennbare Wiederverkaufsabsicht ist dabei kein Hinderungsgrund für das Vorliegen einer nachhaltigen Vermietungsabsicht.

BFH, Urteil vom 25. November 2015 – V R 66/14; Urteil vom 12. August 2015 – XI R 16/14

Der BFH hatte in zwei Fällen wieder einmal Gelegenheit, sich mit dem Dauerbrenner-Thema der umsatzsteuerlichen Handhabung von Immobilientransaktionen als Geschäftsveräußerung im Ganzen zu beschäftigen. Da es sich hierbei um eine noch immer mit Unklarheiten behaftete komplexe Materie handelt, sind präzisierende Urteile in der Praxis überaus willkommen. Die Geschäftsanteilsveräußerung im Ganzen hat zur Voraussetzung, dass ein Betrieb oder Teilbetrieb in intakter und unveränderter Form übertragen wird. Die Transaktion ist dann umsatzsteuerlich nicht steuerbar und der Veräußerer ist nicht zur Korrektur eines geltend gemachten Vorsteueranspruches verpflichtet. Dieses Ergebnis ist auch erzielt, wenn die Vertragsparteien von dem Recht Gebrauch machen und zur Umsatzsteuer optieren. Allerdings war die Möglichkeit zur Ausübung der Option durch die Rechtsprechung eingeschränkt und die Anforderungen geändert worden.

Nun die gute Nachricht: Beide genannten Urteile stellen fest, dass auch so genannte Bauträger unter bestimmten Voraussetzungen in der Lage sind, von ihnen hergestellte oder sanierte Objekte im Wege einer Grundstücksveräußerung im Ganzen zu übertragen. Möglich sind in diesem Zusammenhang auch Reihengeschäfte, wenn sowohl bei dem Verkäufer als auch bei dem endgültigen Erwerber eine nachhaltige Vermietungsabsicht gegeben ist. Bei einer Vermietungsdauer beim Veräußerer von 17 Monaten bzw. über 2 Jahren sah der BFH die Nachhaltigkeit der Vermietungsabsicht als gegeben an. Er betonte deutlich, dass damit keine Abwendung von der ursprünglichen Rechtsprechung gegeben ist, die Bauträgern die Möglichkeit zur Geschäftsveräußerung im Ganzen verweigert hatte. In diesen Fällen war die Vermietdauer nur 1 Monat bzw. die Veräußerung war bereits vor der Fertigstellung des Objektes und dessen Vermietung erfolgt. Euphorie ist angesichts der beiden Urteile allerdings nicht berechtigt. Es bleibt nämlich offen, wo exakt die Grenze für die Möglichkeit der Anerkennung einer nachhaltigen Vermietungsabsicht liegt. Die Praxis sollte insoweit weiterhin bereits in den notariellen Kaufverträgen die schon bisher gebotene Umsicht und Vorsicht walten lassen und zur Vermeidung von Nachteilen vorsorglich die unbedingte Option zur Umsatzsteuerpflicht im Kaufvertrag vereinbaren.